我住的地方正在进行大规模建设，农田正被用于修路，在元旦节日里，我接触了两家正在拆迁谈判的农民，与他们进行了交流，了解情况后，我意识到：拆迁过程中，从始到终都是围绕着资产估值和估值方法和标准的博弈。在两户农民中，一户是住宅拆迁，一户是农田面临着占用补偿。住宅拆迁的那户农民经过马拉松式的谈判达成了协议。他有一个大院，并临街，每年可以获得3.2万的房屋租金，他一开始的条件是每年租金乘30年计算，要求补偿90万，拆迁方只同意按房屋重建成本进行补偿，并不同意用每年房租乘以房屋使用年限以现金流折现方式进行补偿。拆迁方的方案是重给一块同样大小的宅基地，然后重新建设新房，建房资金由拆迁方提供，并给一定资金补偿。最后经过谈判博弈后，达成如下协议：拆迁方给予同样大小的一块宅基地，同时补偿农民41万元，以便于重建住房。他们最后的成就并没有用现金流折现来进行定价，而是以拆迁房以重置成本+补偿的方式来定价。拆迁方的这种定价模式是在净资产估值给予一定溢价，实质是按市净率定价模型来定价。拆迁方主要考虑的是农民的实际建房成本和实际的净资产价值，并给予一定的补偿。
       另一户农民经营着三个温室大棚，有3亩地，每年可获3-4万的种菜收益。他的条件是每年3万收入乘以20年，因为承包还有20年到期，得出60万元。而拆迁方补偿方案是给一块同样大小的地，温室大棚每一亩补偿7万，一共21万。可以看出拆迁方仍旧以重置成本来估值，拆迁方不承认现金流折现，而农民坚持要求用现金流折现。这户拆迁目前还没达成协议，双方都不肯让步。这种分歧的关键是对同一资产的估值原则，农民是卖家主张未来现金流折现定价，而拆迁方作为买家不承认未来现金流折现这一普遍通用的估值原理，而继续坚持重置原则和净资产原则，用同样的土地置换，补偿温室资产，这一户的分歧最终如何解决我将进一步关注。在这两户农民拆迁补偿过程中，我觉得有个问题值得思考：拆迁方不愿意接受以现金流折现为定价模式的全球普遍认同的原理，这是为什么呢？
       显然，用净资产的估值原理，资产的价值往往比用现金流折现的估值原理要明显得低，这是拆迁方一味坚持的根本原因。而农民坚决要求用现金流折现方式估值的做法实际上也是因为现金流折现的方法估定的价格要高于前者。这让我想起资本市场。如果用现金流折现来估值，同一上市公司的估值要大大高于用净资产溢价方式给出的估算价格。比如，目前有很多商业银行引进战略投资者。据我所知，某一家中型商业银行以净资产溢价的估值，给出1.5-2倍的市净率。而一旦上市后，企业估算往往以现金流折现，所以一个公司愿意上市的原因可能也在于此。这种估值方式的转变实现了资产价格的大跨越，在经营模式，经营情况没有发生变化时由于估值方式的变化产生了价值突变，这也是大部分企业愿意上市的原因之一。
       对此，我个人认为，投资人应该学习拆迁公司的做法，尽量使用净资产的定价原则，我们当然不否定现金流折现的定价方法的科学性与合理性，但对于未来的不确定性，有非常大的风险，其最重要的前提是假设未来经营不发生衰退和危机，把未来没实现的利润都考虑进来了，是以未来的主观预期为定价基础的。这种假设仅仅是假设，最终有发生的客观存在性和无限不确定性。这种折现方法会拉高估值水平，同时其估出来的价格对买家有一定的风险，毕竟买家要承担未来的不确定风险。而净资产估价方法是不考虑未来的不确定性，是以眼前客观存在的现实规模为基础，给予一定溢价，排除了未来没发生事情的主观预期，因为排除了主观预期，所以反而有更多的客观基础，更有利于买家。所以，在接触到这两期拆迁事件后，我也产生了深刻的想法，作为投资人，资本市场的买家，在估值的时候在不否定未来现金流折现的一般原理，另一方面，应该认识到净资产估值原理和方式更有利于买家，更真实地反应客观基础。对于一些未来确定性本身不高，而使用现金流折现方法，买家有相当风险，该方法只适用于未来确定性极强的优秀公司，而其他公司应采用净资产定价的估值模式。
      以上就是我对拆迁事件的感悟。