点击收听：【南京尊享交流】投资者交流互动（一）

提问：董老师你好，我提的主要问题是现在房地产业的现状和未来的趋势，个人认为房地产跟银行业是一荣俱荣，一损俱损。房地产业现在对银行业是有一套防火墙对吧？但我个人认为没有防火墙，一捅就破。

董宝珍：我这个都是现成答案。

第一、房地产对银行影响的是一个事件，房地产这个事件在所有足以影响银行经营事件中，它到底有多严峻，它一定严峻不过疫情。

就是说2020年春天发生的疫情延展到现在快两年了，疫情这个事件对中国金融经济的冲击要比房地产的冲击要大。

提问：我认为疫情只是像你说的非经常性的波动，房地产泡沫太大了，中国的房地产泡沫比国外的包括去的很多地方都大多了，因为收入跟房价价格比才是泡沫，中国的现在这这个人买房子包括几十年，所有的财务都在房地产上面，如果房地产一下跌，等于说居民财富就没有了，那就等于说整个银行也是就没钱了。

董宝珍：我们还有一个结论概括用经济的语言，中国社会的所有上层金融资产穿透以后，底下的保障性的东西就是房和地，房和地很像是过去发钞的黄金了，最后的信用保障，在这种情况下就不能发生，有没有办法不发生？时间可以消化。

你吃一个早点需要一块钱的时候，现在需要10块钱，以后需要30块钱自动解决，自动解决作为一种前提条件就是控制力，要被一个强有力的一个主体控制住，中国有控制力吗？

提问：个人我认为这东西就像你说的，政府能控制一时，能控制到一辈子，这个事情我觉得也比较难。

董宝珍：完全可能，2008年金融危机发生之后，北京的房价立即掉了30%，全球泡沫传进来了，失业了，广东浙江的工人都回家了。

然后北京的房价掉了，但是这个时候很奇怪的一幕发生了，北京的几大国企联手买下的几块重要的地标性土地，托住了。北京的几大国企，什么中石油中字头的，连手买下了几十亿或者拿出100亿，就几单交易成交了，稳住了。一直就这样。

提问：那个时候房地产不像现在，我感觉现在泡沫到哪个城市都太大了。

董宝珍：泡沫不是问题，泡沫大小不是问题，问题是控制力。

我没有否定你说的泡沫，为什么没有否定，因为我在房地产上丢尽了人，我跟那个人说了，说老董买房子，我说房地产你算算市盈率，过两天这人就骂上我了，它又涨了，我因为是个估值派，我买啥我都估值，我连买衬衣都估值，所以在按估值看的房地产根本看不成，看一眼就晕倒了。

所以我坑了很多人，但是政府扶植这个泡沫，我就认为这个控制力还在，它成了底层的保障性资源了，它成一切金融活动的底层，最后追根溯源，所有金融票据最后说都是一块地或者一间房，就是说你要说保障物烂掉，所有上层都烂掉了，控制力你需要评估控制力，所以中国的房地产不是经济，应该发展出一种理论叫中国房地产政治学，任何房地产经济理论都不能解释中国的房地产，所以中国必须提出一个房地产政策经济学。恐怕这个就是答案。

提问：目前我也是认为就是说银行业的现在为什么不涨，包括不确定性，主要还是来自房地产，我讲的房地产这一块泡沫肯定不确定性很强的。

董宝珍：不会像日本那样的，如果你论证了房地产有泡沫，这个是事实，但是房地产泡沫破裂不是因为有泡沫，而是控制力。社会的控制。

提问：董老师我再问一下，就房地产跟现在银行已经讲的两者的这个关系是不是存在一损俱损？

董宝珍：是没有什么关系了。因为个人的房贷所谓按揭几乎是所有房地产公司最优质的，开发性房地产可能存在一些波动，但是也是可控的，并且量也是应该不像你想象的那么严重，客观上你说的担忧只是担忧本身，因为这个社会是有人管的，他总有人知道在哪里是最薄弱的突破，然后把它堵住，你看全国是房住不炒，中央也说别炒了，然后打击抑制房地产开发商，这都是在做，但是他也不能把它捅破，慢慢卸掉了。

也许再过10年某些地方的房地产泡沫自动被时间消除了，不是那样的，房地产崩塌，金融崩塌，金融又是中国资本市场最大的权重股，指数全部崩塌，10亿人都财产损失怎么办？这社会就瞬间完蛋了，所以是不可能的。

在这个过程中有个重要人物叫谢国忠，谢国忠就是经济学家，纯粹的市场化房地产派，他们不知道各地都是靠卖地维持城市运营的，所以他就没有办法，也包括我不愿意用下面这句话论证，下面的论断是没有科学依据，你看为啥李录要投资中国银行业？李录投资中国银行业，我跟李录有一个对话，我跟李录在2019年的秋天，我说：“西方对中国的全部描述都是错的，不是事实，中国没有那些问题。”李录跟我说：“我知道。”我认为李录不知道西方媒体上关于中国的描述是不真实的，是一种扭曲的，李录说你不用跟我说，我都知道，你不用担忧，我知道这个事情，我知道他的扭曲，他是知道的，中国一有事就是跨不过去的坎又要崩溃，它不是事实。

参会人：我补充回答这位先生的话，就是你的关于房地产的事情，有一个特点是中国和国外不同的地方，是中国的房地产有公积金，还有第一套房屋非常低的利息，跟国外不一样，国外是统一的利息，我银行怎么弄就怎么弄。

那么这么大部分人，有一大串人都是比较低的利息，实际上表面看他的房子，比方说是600万买的，实际上他只有200万买的，为什么那个低利息就表示说他长期付的起，那么当危机来的时候，他们尤其是第一套房，他们会倾向于我撑得下去我就撑，可是偏偏他们撑得下去，所以泡沫破裂的可能性会小一点，那么再加上中国的政府的强烈调控，所以让它通过长期的时间慢慢演化，就是通过通胀来把房子不涨，通胀涨，最后慢慢消化掉，这个力度就是由于内部结构和别人不一样，特别是政府企业政府员工，他们第一套房贷款利息非常低，这个低其实就等于说你买1000万的房子很可能就是600万就买下来，是这么一个概念，所以只要有一批撑住了，那么就恐慌性下跌，可能性是小一点，那么政府的调控容易一点，我只是说不是说绝对的，我只是说这么一个概念，跟国外不一样，逻辑是对的。

董宝珍：跟国外是不一样的，你看国外是有危机爆发，它就是自由的，自然的爆发，然后它又超调，本来跌30%就行了，然后所有的都卖出，跌了70%，然后又反弹，中国就把它拉平了。这种拉平的在西方的教科书上认为是不对的，但实际上这种拉平其实带来了稳定，但是西方为什么做不到拉平，它没有强有力的政府，它的政府就是下野的。